Nova metodologia deve ampliar o universo de insumos pesquisados, a fim propiciar melhor equalização na ponderação de preços. Bom para todos, bom para o mercado imobiliário!
[04/2023] Há duas fórmulas básicas de se calcular números médios. A mais comum é a média aritmética simples. Nada mais é do que a soma simples dos fatores dividida pelo número deles. Por exemplo: a média simples entre os preços A B, C e D (quatro fatores) é a soma deles (A+B+C+D) dividida por quatro. A média ponderada é mais complicada, mas, em tese, é mais equânime (justa), porque considera o grau de importância (o peso) de cada fator. Ex.: a média geral, em um curso de ciências exatas, deve conferir maior peso às matérias física e matemática.
A média ponderada é a soma dos fatores multiplicados pelos respectivos pesos, dividida pela soma de todos os pesos. Considerando que Mp = média ponderada; X1, X2.. = fatores; e P1, P2.. = pesos, podemos montar a seguinte fórmula: Mp = (X1.P1 + X2.P2 + ... + Xn.Pn) / (P1 + P2 + ... + Pn). Pois bem! A média ponderada entre os preços de cada um dos 52 subitens e 11 itens que compõem a pesquisa resulta no valor que, comparado com o do mês anterior, define o INCC - Índice Nacional de Custo da Construção mensalmente publicado pela FGV/Ibre.
A precificação dos imóveis no Brasil, especialmente os recém-construídos, considera como um dos seus principais fatores de custo o INCC. O indicador é calculado e divulgado todo mês pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getúlio Vargas (FGV). Foi criado em 1944, em função dos preços apurados em sete das principais capitais estaduais, a saber: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Salvador, Recife e Brasília. O cálculo considera os custos de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra.
Em regra, quem adquire um imóvel em construção (na planta), para pagamento em parcelas, precisa saber que, durante o período da construção, o saldo devedor é reajustado pelo INCC. Aliás, juntamente com o índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M) e o Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M), o INCC compõe o IGP-M, largamente utilizado como indexador de alugueres, que causou grande polêmica, em junho de 2021, ao atingir a exorbitância de 37,04% em 12 meses. Daí a importância de se conhecer a estrutura e o cálculo do INCC.
É relevante esclarecer também que o IGP-M é usado pelos incorporadores, acrescido de juros de 0,5% a 1,0% ao mês, nos contratos de financiamento direto, após a entrega das chaves dos imóveis adquiridos na planta. A preocupação da FGV/Ibre é tornar mais realista a estrutura de ponderação dos preços dos insumos que compõem o INCC e, também, o ICC – Índice de Custos da Construção das sete capitais-alvos das pesquisas, a partir de julho de 2023. A revisão estrutural está sendo feita com base em estudos realizados nos últimos dois anos.
A nova estruturação aumentará de 52 para 79 o número de subitens, e de 11 para 20 o de itens considerados. Ao revés, dos atuais dez subgrupos de insumos estudados, será eliminado o de serviços pessoais. Os grupos permanecerão inalterados. Nos últimos três anos, o INCC cresceu bem mais do que a inflação: 8,81% x 4,52%, em 2020; 13,84% x 10,06, em 2021; e 9,27% x 5,79%, em 2022. A ideia é ampliar o universo de insumos pesquisados, a fim propiciar melhor equalização na ponderação de preços. Bom para todos, bom para o mercado imobiliário!