impacto da Selic no mercado imobiliário
Panorama positivo do mercado, apesar a elevação da taxa básica de juros
[12/2021] A informação da semana passada de que a taxa Selic passou de 7,75% para 9,25% ao ano tem preocupado. Todavia há boas notícias a contrastá-la. Mansueto Almeida, economista chefe do Banco BTG Pactual, que foi Secretário do Tesouro e trabalhou com Paulo Guedes no Ministério da Economia, proferiu palestra, no final de outubro passado, cujos dados entusiasmaram. Apesar do papo rápido, anotei alguns pontos bem interessantes, que balizaram nossa economia nos últimos cinco anos e dão aporte a boas expectativas para o mercado imobiliário.
Caminhamos bem no controle dos gastos públicos. Em 2020, fechamos com 26% do PIB; em 2021, deveremos fechar com 19%. Para 2022, quando projetamos só 18% (sem considerar os juros da dívida pública). O crédito, por meio de bancos públicos, aumentou o custo Brasil, expandindo a dívida do governo em quase 10%, de 2009 a 2015. Desde 2016, no entanto, esses bancos vêm reduzindo os empréstimos, que chegavam a 50% do crédito disponível. Assim, os valores cedidos pelo governo começaram a ser devolvidos, desonerando o tesouro.
A captação no mercado de capitais saltou de R$ 120 bilhões anuais, desde 2015, para R$ 407 bilhões em 2021 (até setembro). Em 2016, a oferta pública inicial e de novas ações (IPO e follow on, respectivamente) era de apenas R$ 9,5 bilhões. Em setembro de 2021, chegaram a R$ 120 bilhões. O crescimento previsto da economia neste ano era de 2,5%. Mas, apesar da 2ª onda da pandemia, poderemos chegar a 5%. Os investimentos, cuja queda foi de 30% em 2015/16, caíram só 0,8% em 2020. Em 2021, deverão crescer de 12 a 14%.
Como fatores responsáveis por todo esse bom resultado, Mansueto cita os seguintes exemplos: a minirreforma trabalhista (governo Temer), que oportunizou a contratação temporária de trabalhadores; a reforma da Previdência (atual governo); importantes marcos regulatórios, como o do saneamento, que trará grande fluxo de investimentos em infraestrutura nos próximos cinco anos; as concessões de ferrovias e rodovias, como a da Via Dutra; e de importantes aeroportos, como Congonhas e Santos Dumont, além do Porto de Santos, dentre outras.
O déficit primário (rombo fiscal) estimado para este exercício era de R$ 300 bi, mas será de apenas 1/3 (R$ 90 bi). A dívida pública, que chegaria a 90% do PIB, ficará em torno de 81%. Por outro lado, o Dólar sobe e a Bolsa cai. Por quê? Resposta: não obstante os bons indicadores econômicos, a insegurança política aumenta a percepção de risco. Como alento, a independência do Banco Central. Não há como saber quem será o próximo Presidente da República, mas sabemos que o BC será comandado por Roberto Campos. Isso incute confiança na economia!
Pois bem! E o que isso tem a ver com o mercado imobiliário? Resposta: Tudo! Os bons resultados obtidos em 2020 e 2021, apesar da Covid-19, decorreram de uma conjunção de fatores que sobrepujaram as dificuldades provocadas pela pandemia: Selic baixa, juros baixos, abundância de crédito, elevado déficit habitacional, disposição para comprar e toda a parafernália de indicadores econômicos acima. Agora, apesar da recente alta da Selic, esperamos que o positivismo demonstrado neste artigo seja a nossa realidade também em 2022!