Efeitos da tributação das LCI e LCA no mercado imobiliário

Mudança proposta pelo governo, se aceita, prejudicará investidores e compradores que dependam de crédito imobiliário. Saiba mais no artigo de João Teodoro, presidente do Sistema Cofeci-Creci!

O Congresso Nacional, em inédito arroubo de cidadania, decidiu contestar o governo quanto ao aumento do IOF – Imposto sobre Operações Financeiras ocorrido por meio do Decreto nº 12.466/25. A repercussão negativa junto à sociedade foi muito forte. Tanto assim que, mesmo depois do governo decidir rever alguns pontos de sua decisão, vários decretos legislativos foram propostos à mesa diretora da Câmara Federal, revogando a ordem presidencial. A reação do governo não poderia ser outra: criar novos tributos em troca da revogação do Decreto. 

No dia 8 de junho de 2025, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, anunciou uma significativa mudança tributária: o fim da isenção do Imposto de Renda (IR) sobre rendimentos das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras de Crédito do Agronegócio (LCA). A deliberação faz parte de um pacote de medidas para compensar a decisão do governo de não aumentar a alíquota do IOF. A mudança, se aceita, afetará o mercado financeiro e, em especial, o setor imobiliário, prejudicando investidores e compradores que dependam de crédito imobiliário.

Uma Medida Provisória (MP) já proposta, sob o nº 1.303/25, estabelece alíquota de 5% de Imposto de Renda sobre os rendimentos de novas emissões de LCI e LCA, a partir de 2026. Essa mudança alterará as condições de rentabilidade desses produtos, que antes eram considerados uma opção atraente por sua isenção tributária. As LCI e LCA, embora tributadas em alguns países, são isentas no Brasil, como forma de incentivo aos setores imobiliário e agronegócio, segmentos de grande relevância na composição do nosso Produto Interno Bruto.

Contudo, com a introdução da alíquota de 5%, a rentabilidade líquida desses títulos será reduzida, mesmo que a tributação ainda seja inferior à de outros produtos de renda fixa, como os Certificados de Depósito Bancário (CDB), cuja tributação pode chegar a 17,5%. O novo cenário poderá diminuir o apetite dos investidores por esses instrumentos e afetar a dinâmica do mercado. Os bancos que captam recursos por meio de LCI e LCA terão de repassar o aumento de custos da captação aos seus clientes, sob a forma de juros mais altos.

Como resultado, sem dúvida, haverá aumento nas taxas de financiamento, tornando a compra de imóveis mais cara e menos acessível para muitos brasileiros. Todavia há amenidades a serem consideradas. A Caixa Econômica, por exemplo, ostenta fontes próprias de captação e taxas controladas por políticas públicas. Por isso não sentirá as mesmas pressões que os bancos privados. Portanto modalidades como o programa Minha Casa Minha Vida, muito importante para a inclusão habitacional no Brasil, continuarão a existir sem qualquer impacto.

Ainda é cedo para prever e discutir todos os efeitos da nova medida, mas é certo que o crédito imobiliário brasileiro sofrerá mudanças. Corretores de Imóveis e imobiliárias terão de ficar atentos às novas condições de financiamento. É essencial que seus clientes sejam bem informados sobre as mudanças nas regras, a fim de que possam selecionar a linha de crédito mais adequada ao seu perfil e à sua capacidade de pagamento. As novas regras terão impacto mais forte nos imóveis de alto padrão, mas afetarão também os compradores de classe média.

Sobre João Teodoro: Com atuação no mercado imobiliário como Corretor de Imóveis desde 1972, João Teodoro é formado em Gestão de Negócios Imobiliários, com MBA em Gestão Empresarial pela FGV, além de ser advogado civil e trabalhista. Foi fundador e diretor das empresas Teodoro Imóveis Ltda e da Brooklin Construções e Empreendimentos Ltda. Teve a oportunidade de ser presidente do Sindimóveis/PR por três anos e do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI/PR) durante três gestões, totalizando 9 anos à frente desta instituição. Atualmente, é o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI).