CRÉDITO IMOBILIÁRIO - DA RESTRIÇÃO À RETOMADA

Em novembro de 2024, a Caixa Econômica, alegando escassez de recursos no fundo das cadernetas de poupança, que em 2024 enfrentou redução de mais de R$200 bilhões, decidiu restringir o crédito imobiliário para a classe média. A nova ordem de então reduziu de 80% para 70% o limite financiável do valor de avaliação do imóvel, se o sistema SAC (amortização constante) fosse o escolhido para a operação. O valor do financiamento cairia para 50% no caso de aplicação da tabela PRICE. As medidas, em consequência, impunham maior valor de entrada no imóvel. Esse cenário restritivo estendeu-se até final de 2025, dificultando a realização do sonho da casa própria para muitos brasileiros. Ademais, o valor de avaliação dos imóveis financiáveis foi limitado a R$ 1,5 milhão, reduzindo ainda mais a possibilidade de crédito pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Essa política de “pé no freio” conseguiu conter a evasão da poupança em época de Selic a 15% a/a. Em 10 de outubro de 2025, no entanto, para nossa surpresa, a Caixa decidiu reverter o processo. Em evento com a presença do Presidente Lula, Carlos Vieira, presidente da Caixa, anunciou o retorno dos parâmetros anteriores. O valor financiável volta a ser de 80% da avaliação pelo sistema SAC e de 70% pelo PRICE; o valor de avaliação do imóvel sobe para R$ 2,25 milhões. O valor da entrada, óbvio, reduziu-se respectivamente para 20% e 30%. Sem prejuízo para a solidez da Caixa, é claro. Outra boa notícia para o mercado é a limitação da taxa de juros aplicável aos financiamentos em 12% ao ano, mesmo que a Selic continue no patamar de 15%. As novas regras entraram em vigor dia 21 de outubro de 2025, mas ainda não se fizeram sentir, como se era de esperar. Contudo a expectativa é de que a sedimentação das medidas promova o crescimento esperado da construção civil, da empregabilidade no setor e, claro, do mercado imobiliário, sem elevação exagerada dos preços. A título informativo, no sistema de amortização constante (SAC), as parcelas são maiores no início do financiamento, mas diminuem a cada mês na mesma proporção do saldo devedor. Aconselhável para crédito de longo prazo. Na tabela PRICE, as prestações são fixas já com os juros embutidos, exceto pelo ajuste da TR. Melhor para operações de curto prazo. A retroação da Caixa influenciará os bancos privados, fazendo com que ajustem suas ofertas, ampliando o volume de crédito no mercado. As medidas são ótimas para o mercado e para a sociedade. Todavia há quem suscite disfarçado interesse político. Afinal, estamos em ano eleitoral para a Presidência da República, 2/3 do Senado e deputados federais e estaduais. Há, inclusive, quem suspeite de que as restrições impostas em 2024 já previam a reversão atual. Contudo o importante é que a Caixa volte a cumprir o seu papel de “banco social” e promova a financiação da casa própria também para a sofrida classe média brasileira.

João Teodoro da Silva Presidente - Sistema Cofeci-Creci 1º/FEV/2026