A FORÇA REPRESENTATIVA DO SISTEMA COFECI-CRECI

Neste artigo tratarei da decisão do STF – Superior Tribunal de Justiça, que isentou os Corretores de Imóveis - pessoas físicas e jurídicas - de responsabilidade por atraso na entrega ou por vício construtivo em imóvel que, por eles, tenha sido a venda intermediada. Para isso há de se saber discernir sobre alguns conceitos jurídicos. A Jurisprudência é um conjunto de decisões similares, que são adotadas por tribunais em vários julgados sobre um mesmo assunto. Ela serve como orientação em debates para decisões futuras sobre temas similares.

Como consequência, surgem as súmulas, que consolidam o entendimento adotado pela jurisprudência em um único texto. Sua aplicação não é obrigatória, embora seja recomendável para todas as instancias judiciais. Já o tema de efeito repetitivo ocorre quando em grande número de processos – no STJ ou STF - é discutida a mesma questão. Uma vez percebida a repetição, um ou mais processos são selecionados para discuti-la. Os demais são sobrestados (suspensos) até que o Tribunal estabeleça uma decisão, que será a todos aplicada.

O tema de efeito repetitivo, portanto, é vinculante. Ou seja, será obrigatoriamente aplicado a todos os processos que o discutam. Criada pela Emenda Constitucional nº 45, de 2004, a súmula vinculante pacifica temas constitucionais controversos repetidamente discutidos pelo STF. Uma vez definida, ela é aplicada obrigatoriamente a todos os órgãos do Judiciário. Sendo assim, o STJ, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.173, decidiu que os Corretores e Imobiliárias não são responsáveis por atraso na entrega ou por vício construtivo de imóveis.

O Tribunal afirmou que os Corretores são apenas intermediários. Sua função limita-se à aproximação das partes e prestação de informações adequadas sobre o negócio. Somente haverá responsabilidade se provado o envolvimento direto do Corretor com as atividades de incorporação ou construção, sua integração ao grupo econômico da incorporadora ou confusão patrimonial entre ambos. Além dessas hipóteses, os Corretores não fazem parte da cadeia de fornecimento do imóvel. Portanto não respondem por prejuízos causados por terceiros.

No caso em questão, uma Imobiliária de Brasília foi condenada solidariamente com a incorporadora e a construtora, em primeira e segunda instâncias, em perdas e danos à compradora, por atraso na entrega do imóvel. Se prevalecesse a decisão também no STJ, o prejuízo para a classe dos Corretores de Imóveis e para Imobiliárias seria desastroso. Precisávamos fazer algo para impedilo. Então decidimos requerer o ingresso do Cofeci no processo, na condição de “amicus curiae”. Deu certo. O ministro relator aceitou o pedido, e começamos a agir.

Elaboramos um memorial aos srs. ministros e solicitamos sustentação oral na sessão de julgamento. O ministro relator, ao negar seguimento ao recurso, restou vencido. O voto vitorioso adotou nossa tese e reverteu a decisão anterior. Sustentaram a nossa tese os Drs. Ovídio Martins e Edísio Souto. A nossa intervenção só foi possível graças ao poder representativo do Sistema Cofeci-Creci. Qualquer de nós, individualmente, nada poderia fazer. Todavia, em nome do Cofeci, logramos uma grande vitória para todos os Corretores e Imobiliárias!

João Teodoro da Silva Presidente – Sistema Cofeci-Creci – 18/OUT/2025