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Precificação imobiliária, a chave do sucesso

Atualizado: 25 de mai. de 2023

Comprar imóveis, como sempre, continua sendo o melhor e mais seguro dos investimentos. O segredo não está no deságio, mas na justa avaliação!


[04/2023] O vocábulo “volátil” é adjetivo que qualifica as aves capazes de voar; na física e na química, são substâncias que evaporam facilmente em temperatura ambiente, passando do estado líquido para o gasoso. “Volatilidade” deriva de volátil. Em economia, é usada para medir a frequência com que determinado bem muda de preço. Ativo volátil é aquele cujo preço varia muito, e rapidamente, tais como: ouro, moedas, kriptomoedas, fundos de investimento e papeis bancários. Bens imóveis não são classificados como voláteis. Ao contrário, são muito estáveis.


Os ativos voláteis têm comportamento de mercado muito peculiar. Quem os adquire costuma vendê-los com muita facilidade. Anunciados no lugar certo, os compradores logo aparecem. Os preços, entretanto, quem determina é o próprio mercado. No meio imobiliário, os preços são muito estáveis, variam pouco. Daí a falácia de que imóveis têm baixa liquidez. Não é verdade! De fato, vender imóvel de um dia para outro é raro. Em geral, há um longo processo de sucessivos anúncios, visitas e conversas, até aparecer o comprador certo.


Então, ativos imobiliários não são bons negócios! Segundo o presidente do Sistema Cofeci-Creci, João Teodoro, comprar imóveis, como sempre, continua sendo o melhor e mais seguro dos investimentos. Acontece que a expectativa ao se adquirir um imóvel é sempre a mais alta possível. Ninguém aceita vendê-lo por valor abaixo do que pagou. Ao contrário, só visa a obter ganho. O que é correto. Qualquer imóvel bem conservado e bem localizado é garantia de lucro na revenda. Essas condições podem ser asseguradas mediante a contratação de um bom Corretor de Imóveis ou Imobiliária.


Pois bem! Na venda de ativos voláteis, prevalece o preço ofertado pelo mercado. Em regra, a necessidade de vender comprime os preços. Não há preocupação com lucro. O importante é vender e receber. O grau de urgência do vendedor eleva o percentual do deságio. Para imóveis, porém, não se admite deságio. Entretanto se alguém se dispuser a oferecer um bem imóvel 50% abaixo do preço de mercado, com certeza, será vendido imediatamente, como os ativos voláteis. Ah, então, o segredo da venda rápida é o deságio! Simploriamente, sim.


Todavia, como ninguém admite deságio para imóvel, a solução é agir tecnicamente. Primeiro, há de se considerar o próprio bem: localização, idade, conservação, adequação ao fim. Em seguida, preço e condições de pagamento. Garantia de financiamento pode ser um bom handicap. Imóvel nessas condições, a preço real de mercado, bem representado, com raras exceções, quase sempre é vendido em curto ou médio prazo. O segredo não está no deságio, está na precificação. A justa avaliação é a chave! Mas isso é tema para outro artigo.


A venda imobiliária, portanto, tem seu momento determinado pelas condições do imóvel, pelo esforço e competência do Corretor ou empresa que o representa e pela boa precificação. Pode ser que ocorra de imediato, mas não é a regra. Venda de imóvel a preço de mercado tem momento e comprador certos. Exceto por contingências econômicas imprevisíveis, como a crise do subprime, nos EUA, em 2008, ao contrário dos ativos voláteis, a valorização imobiliária não para nunca! Imóvel bom e bem conservado, jamais se desvaloriza!


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