Imposto de Renda sobre o lucro imobiliário

João Teodoro, presidente do Sistema Cofeci-Creci, explica as diferentes maneiras de tributação de bens imóveis e as legislações nesta área!

Dia 31 de maio é o prazo máximo para entrega da declaração de bens e rendimentos referentes ao ano base de 2023. Brasileiros que detenham posse ou propriedade de bens móveis ou imóveis, cuja somatória de valores seja superior a R$ 800 mil, ou que receberam durante 2023 valor mensal superior a R$ 2.640,00, estão sujeitos à tributação e obrigados à declaração. A renda mensal para isenção, até o mês de maio de 2023, era de R$ 2.112,00, mas a Receita autorizou um ajuste de R$ 528,00, elevando o valor, na prática, aos R$ 2,64 mil.

A tributação sobre ganho de capital na venda de bens imóveis, para a Receita (RFB), é a simples diferença entre os valores de aquisição e alienação, sem qualquer correção. A regra vale também para bens móveis. Essa forma de tributar constitui-se em verdadeiro confisco. Em um país inflacionário como o Brasil - em 1987, a inflação chegou a 415,83% ao ano - o mínimo razoável seria corrigir o valor dos bens pelo índice da inflação. Se assim fosse, o ganho de capital seria a diferença entre o valor da venda e o da compra atualizado. Mas não é!

Todavia, a fim de mitigar a imagem de “pátria arrecadadora”, o governo admite que imóvel vendido por até R$ 440 mil não sofra tributação, desde que o declarante não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, sob quaisquer condições. Igualmente, estão isentos os imóveis adquiridos até 1969 (há 54 anos). Também não é tributável o ganho de capital obtido na venda de imóvel residencial, se for usado para aquisição de outro para o mesmo fim, até 180 dias depois, nos termos da Lei 11.196/2005. Há, ainda, os fatores de redução.    

A Lei 7.713/88 permite, para imóveis adquiridos a partir de 1970, a aplicação de um fator redutor do ganho de capital à base de 5% ao ano. Exemplo: aquisição em 1970, 95%; em 1971, 90%; em 1972, 85%; em 1973, 80%, até chegar em 1988, com redução de 5%. Parece generoso, mas não é, veja-se a inflação de 1987 (acima). A Lei 8.981/95 definiu o tributo horizontal de 15% sobre o ganho de capital; em 2015, a MP 692 o redefiniu entre 15 e 30%; a Lei 13.259/2016, dela resultante, criou tabela progressiva de percentuais, por faixa de valor.

A tabela estabelece: ganho de capital de até R$ 5 milhões, 15%; para a parcela entre R$ 5 e R$ 10 mi, 17,5%; parcela entre R$ 10 e R$ 30 mi, 20%; o que exceder a R$ 30 milhões, 22,5%. Ainda em vigor, há os fatores de redução para imóveis residenciais adquiridos até 31/12/2005, FR1, e, a partir daí, o FR2. Enfim, apesar das aparentes bondades, quase nada escapa do Leão. Em abril de 2021, plena pandemia, o Senado chegou a aprovar o Projeto de Lei 458, instituindo um Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP).

O REARP substituiria toda a parafernália legislativa com uma tributação total de três por cento sobre a correção de qualquer imóvel adquirido desde 1970 até 31/12/2020. O prazo para adesão seria de 07 meses. O tributo poderia ser parcelado em até 36 meses. Mas, até três anos depois da adesão, o imóvel não poderia ser vendido, sob pena de retorno ao regime da Lei 8.981/95. Na Câmara, um requerimento de urgência não chegou a ser votado. Pelo REARP, a avaliação dos imóveis poderia ser feita por Corretor de Imóveis regularmente inscrito no CNAI.

Sobre João Teodoro: O paranaense João Teodoro da Silva iniciou a carreira de corretor de imóveis em 1972. Empresário no mercado da construção civil, graduado em Direito e Ciências Matemáticas. Foi presidente do Creci-PR por três mandatos consecutivos, do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná de 1984 a 1986, diretor da Federação do Comércio do Paraná e é presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis desde 2000.