REGULAÇÃO DA TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA, OUSADIA NECESSÁRIA

A Resolução-Cofeci nº 1.551/2025 teve seus efeitos suspensos em primeiro grau de jurisdição. Ainda cabe recurso. A iniciativa, entretanto, deve ser entendida como legítima tentativa de preencher o vazio regulatório que ameaça o mercado imobiliário, usando a força representativa do Sistema Cofeci-Creci, única instituição do setor que detém poder regulatório, ainda que com as limitações impostas pela Justiça. Seguimos o lema do Cofeci, creditado a Miep Gies, tutora de Anne Frank: A ação pode fracassar; a inação é fracasso garantido.

Em um cenário de retração das cadernetas de poupança, responsáveis pelo funding da construção habitacional para a classe média, a tokenização representa alternativa democrática e inovadora. A regulamentação da aquisição de frações digitais de imóveis por pequenos investidores abre caminho para uma inovadora fonte de recursos, capaz de sustentar o setor em tempos de juros elevados e escassez de crédito. Deixar de apoiar essa iniciativa é fechar os olhos para uma realidade já irreversível no Brasil e em vários países mundo afora. Embora a competência normativa do Cofeci não incorpore a criação de novo regime jurídico, não há como desconsiderá-lo como órgão legal de normatização institucional. A Resolução em pauta não pretendia substituir o sistema registral, mas sim oferecer diretrizes mínimas para que Corretores de Imóveis pudessem atuar em um mercado emergente com alguma segurança. Em vez de ser vista como usurpação de competência, a medida teria de ser interpretada como um esforço de balizamento normativo da emergente inovação tecnológica.

A teoria de que a resolução criava um sistema paralelo ao do registro público precisa ser rechaçada. Não é verdade! O Cofeci nunca teve a intenção nem tem competência para modificar a essência do direito real. Porém, é seu papel regrar a circulação de direitos obrigacionais vinculados a imóveis em ambiente digital. É importante compreender que o token não substitui a matrícula do imóvel, mas pode representar contratos, promessas ou participações. O Cofeci pretendia dar forma jurídica a tais práticas, evitando a confusão com direitos reais. Ao estabelecer regras claras para plataformas digitais e agentes de custódia, o Cofeci evitaria a proliferação de iniciativas informais, que podem expor Corretores e consumidores a riscos jurídicos e financeiros. O regramento seria como um escudo contra as práticas abusivas, oferecendo parâmetros mínimos de transparência e documentação. A ideia era dar racionalidade a um mercado que, sem disciplina, se tornaria terreno fértil para fraudes e especulações. A intenção era, portanto, de natureza pedagógica e preventiva: ensinar e evitar riscos. A Resolução do Cofeci sustenta-se na boa-fé e na premissa de proteção ao mercado imobiliário. A iniciativa, ainda que combatida juridicamente, alertou as autoridades para os riscos e também para as oportunidades da tokenização. O que ocorreu até aqui reafirma que a inovação não pode ser sufocada por formalismos institucionais. Ela exige ousadia! Mesmo que sujeita a correções posteriores. O Cofeci ousou, e sua coragem tem de ser reconhecida como valiosa contribuição para a disruptiva regulação tecnológica do mercado imobiliário.

João Teodoro da Silva Presidente – Sistema Cofeci-Creci