A lógica do IGPM: indexação do aluguel não reflete a realidade

Neste artigo, o presidente do Sistema Cofeci Creci, João Teodoro, explica porque este índice vem sendo utilizado nos contratos de locação e alerta para a necessidade de negociação em 2021!


[12/2020] Adotado como indexador da maioria dos contratos de locação, o IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) é um dos principais medidores da inflação no Brasil. Mas tem assustado locatários, locadores e imobiliárias. O IGPM disparou, nos últimos doze meses, para muito além dos dez por cento. Em contraposição, o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor – Amplo) deve registrar, em 2020, correção de apenas 1,78%, a menor da história, segundo o relatório Focus do Banco Central. Por que a diferença, se ambos registram índices inflacionários?


Ocorre que ambos têm destinatários diferentes, em função dos produtos cujos preços norteiam sua composição, e se diferem pelo número de itens que os compõem. O IPCA baseia-se nos preços de mais de 400 produtos e serviços do varejo, como alimentos, bebidas, habitação, artigos de residência, vestuário, transporte, saúde, cuidados e despesas pessoais, educação e comunicação, que são pesquisados em treze capitais: Belém, Belo Horizonte, Brasília, Campo Grande, Curitiba, Fortaleza, Goiânia, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São Paulo, Porto Alegre e Vitória.


Dessa forma, o IPCA, calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), é o índice que melhor reflete o custo de vida, e também o que mais afeta investimentos financeiros. É com base nele, por exemplo, que o Banco Central estabelece a SELIC, nossa taxa básica de juros, e o governo avalia e controla a taxa média de inflação. Ativos atrelados à inflação, como o Tesouro Direto e outros, de renda fixa, são também nele baseados.


O IGPM, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), leva em conta os preços, no atacado, para produtos agropecuários e industriais, com peso ponderado de 60%. No varejo, o peso cai para 30%. No setor da construção civil, a ponderação é de apenas 10%. Por ser um índice que tem por referência a macroeconomia, é mais sensível a fatores como o preço do dólar e dos produtos de exportação. O preço da gasolina, por exemplo, que desde maio aumentou quase 60% nas refinarias, e do diesel, que subiu 16%, pesam muito mais no IGPM do que no IPCA, porque são afetados diretamente pela produção.


O problema é que o IGPM é usado para reajustar o aluguel. A indústria da construção civil tem reclamado muito, e com razão, da forte elevação nos preços de seus insumos. Mas sua participação na composição do IGPM é muito pequena em relação aos demais componentes. Apenas 10%. Por que então o IGPM é o principal indexador dos aluguéis? Por mera convenção. O art. 85 da Lei nº 8.245/91 (Lei do inquilinato) deixa livre a escolha do índice de correção, apenas proibindo vinculação cambial, em moeda estrangeira e ao salário mínimo. A escolha preferenciou o IGPM.


A questão é: os inquilinos aceitarão reajuste de até 18% contra uma inflação de 2% em 2020? Provavelmente, não. É surreal e injusto. Mesmo com a elevação do custo da construção, os preços dos imóveis têm-se mantido estáveis. Nada justifica corrigir aluguéis tão acima da inflação. Proprietários, inquilinos e imobiliárias sabem disso. E o Judiciário, se acionado, invocará o princípio da razoabilidade para impedi-la. O bom senso recomenda ponderação e negociação, especialmente em tempos de pandemia.


Sobre João Teodoro:


Nascido na cidade de Sertanópolis, no Estado do Paraná, João Teodoro da Silva iniciou a carreira de corretor de imóveis em 1972. Ele é empresário no mercado da construção civil em Curitiba (PR). Graduado em Direito e Ciências Matemáticas, foi professor de Matemática, Física e Desenho na PUC/PR. É técnico em Edificações e em Processamento de Dados e possui diversos cursos de extensão universitária pela Fundação Getúlio Vargas. Foi presidente do Creci-PR por três mandatos consecutivos, presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná de 1984 a 1986 e diretor da Federação do Comércio do Paraná. No Cofeci, atua desde 1991, quando passou a exercer o cargo de conselheiro federal, e é presidente desde 2000.